Die bei der Unterzeichnung des Mietvertrags gezahlte Kaution bleibt Eigentum des Mieters. Der Vermieter behält sie während der Mietdauer, um eventuelle Mängel (ausstehende Mieten, Beschädigungen) abzudecken. Am Ende des Mietverhältnisses unterliegt die Rückzahlung bestimmten, durch das Gesetz vom 6. Juli 1989 festgelegten Regeln, insbesondere Artikel 22. Diese Regeln zu kennen, verwandelt einen manchmal mühsamen Prozess in ein schnelles Verfahren.
Verspätungsstrafe auf die Kaution: ein unterschätzter Hebel
Die meisten Leitfäden erläutern die Fristen für die Rückzahlung, aber nur wenige betonen die konkreten Konsequenzen einer Überschreitung. Artikel 22 des Gesetzes von 1989 sieht eine Erhöhung von 10 % der monatlichen Miete ohne Nebenkosten pro Monat Verspätung vor. Diese Strafe beginnt, sobald die gesetzliche Frist (ein oder zwei Monate je nach Fall) überschritten ist.
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Neuere Entscheidungen von Richtern der Streitigkeiten im Schutzbereich bestätigen, dass diese Erhöhung von Gesetzes wegen gilt. Der Mieter muss keinen besonderen Schaden nachweisen: Die bloße Feststellung der Verspätung reicht aus, selbst wenn es sich nur um einige Tage handelt, die einen neuen Monat betreffen.
In der Praxis beschleunigt die Erwähnung dieser Strafe in einem Mahnschreiben die Rückzahlung der Mietkaution in den meisten Fällen. Der Vermieter, der über das steigende finanzielle Risiko informiert ist, zieht es in der Regel vor, schnell zu regulieren, anstatt die Schulden anwachsen zu lassen.
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Frist für die Rückzahlung der Kaution: ein oder zwei Monate je nach Zustand der Wohnung
Der Ausgangspunkt der Frist ist die Schlüsselübergabe durch den Mieter, nicht das Datum des Mietende. Zwei Situationen bestimmen die gesetzliche Dauer.
- Wenn das Übergabeprotokoll dem Eingangsprotokoll entspricht, hat der Vermieter einen Monat Zeit, um die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen.
- Wenn das Übergabeprotokoll Unterschiede aufweist (Beschädigungen, mangelnde Instandhaltung), verlängert sich die Frist auf zwei Monate. Der Eigentümer kann dann die Beträge für die Reparaturen einbehalten, sofern er Nachweise (Kostenvoranschläge, Rechnungen, Fotos) vorlegt.
- In einer Eigentümergemeinschaft kann der Vermieter eine maximale Rücklage von 20 % der Kaution bis zur jährlichen Abrechnung der Gebäudeausgaben einbehalten. Der Restbetrag muss im Monat nach dieser Abrechnung gezahlt werden.
Die Frist wird in Kalendermonaten berechnet. Ein Mieter, der am 15. März seine Schlüssel zurückgibt, muss seine Kaution spätestens am 15. April (übereinstimmendes Übergabeprotokoll) oder am 15. Mai (abweichendes Übergabeprotokoll) erhalten.
Übergabeprotokoll: das Dokument, das den Mieter schützt
Das Übergabeprotokoll ist das vergleichende Dokument, das jede Einbehaltung der Kaution begründet. Ohne dieses Dokument kann der Vermieter kaum etwas abziehen. Umgekehrt kann ein schlampig erstelltes Übergabeprotokoll den Mieter teuer zu stehen kommen.
Die Wohnung vor der Besichtigung vorbereiten
Die Wohnung gründlich zu reinigen, die Bohrlöcher zu verschließen und die Funktionsfähigkeit der Ausstattungen (Armaturen, Fensterläden, Schalter) zu überprüfen, verringert die negativen Feststellungen. Wenn man jeden Raum mit dem Eingangsprotokoll vergleicht, kann man potenzielle Streitpunkte antizipieren.
Den Zustand der Wohnung am Tag der Schlüsselübergabe dokumentieren
Jeden Raum mit Zeitstempel zu fotografieren ist eine entscheidende Vorsichtsmaßnahme. Im Falle eines späteren Streits dienen diese Aufnahmen als Beweis. Ein Panorama-Video jedes Raums fügt ein Detailniveau hinzu, das Fotos allein nicht immer erfassen.
Wenn der Vermieter sich weigert, das Übergabeprotokoll zu erstellen oder nicht erscheint, kann der Mieter einen Gerichtsvollzieher (ehemaliger Gerichtsvollzieher) hinzuziehen. Die Kosten werden dann zwischen beiden Parteien geteilt.
Einbehaltungen von der Kaution: was der Vermieter abziehen kann
Der Eigentümer kann keine Beträge willkürlich einbehalten. Jede Einbehaltung muss durch präzise Dokumente gerechtfertigt sein und tatsächlichen Mängeln des Mieters entsprechen.
Die zulässigen Einbehaltungen decken drei Kategorien ab: ausstehende Mieten oder Nebenkosten, nicht durch den Mieter durchgeführte Reparaturen und Beschädigungen, die im Übergabeprotokoll festgestellt wurden. Der Vermieter muss eine detaillierte Abrechnung mit Nachweisen (bezahlte Rechnungen, Kostenvoranschläge von Fachleuten, Mahnschreiben für ausstehende Zahlungen) vorlegen.
Abnutzung darf dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden. Ein abgenutzter Bodenbelag nach mehreren Jahren normaler Nutzung rechtfertigt keinen Einbehalt. Abnutzungstabellen, die manchmal dem Mietvertrag beigefügt sind, legen die theoretische Lebensdauer jedes Elements der Wohnung fest. Wenn eine solche Tabelle im Vertrag vorhanden ist, ist sie für beide Parteien verbindlich.
Ein einfacher Kostenvoranschlag reicht nicht immer aus, um einen erheblichen Einbehalt zu rechtfertigen. Einige Richter verlangen die endgültige Rechnung, insbesondere wenn der abgezogene Betrag einen erheblichen Teil der Kaution darstellt.
Rechtsmittel bei Nicht-Rückzahlung der Kaution
Wenn die gesetzliche Frist überschritten ist und der Vermieter nicht reagiert, ist ein schrittweises Vorgehen erforderlich.
Der erste Schritt besteht darin, ein Mahnschreiben per Einschreiben mit Rückschein zu senden. Dieses Schreiben erinnert an den geschuldeten Betrag, die überschrittene Frist und die anwendbare Strafe von 10 %. In vielen Fällen löst dieses Schreiben die Überweisung in den folgenden Tagen aus.
Wenn das Schreiben ohne Wirkung bleibt, kann der Mieter kostenlos die zuständige Schlichtungsstelle anrufen. Dieser Schritt, der optional ist, kann manchmal den Streit ohne Gericht lösen.
Als letztes Mittel kann der Richter für Streitigkeiten im Schutzbereich über ein vereinfachtes Cerfa-Formular angerufen werden, ohne dass ein Anwalt erforderlich ist. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab dem Datum, an dem die Kaution hätte zurückgezahlt werden müssen. Der Richter kann die Rückzahlung der Kaution, die gesetzliche Erhöhung von 10 % pro Monat Verspätung und zusätzliche Schadensersatzansprüche anordnen, wenn der Schaden nachgewiesen wird.
Alle Dokumente im Zusammenhang mit der Vermietung (unterzeichneter Mietvertrag, Übergabeprotokolle bei Ein- und Auszug, Mietquittungen, schriftlicher Austausch mit dem Vermieter) aufzubewahren, bleibt die beste Garantie, um erfolgreich zu sein, egal ob die Lösung durch Verhandlung oder durch das Gericht erfolgt.