El decreto terciario entra en una fase en la que la simple declaración en OPERAT ya no es suficiente. Desde el 1 de julio de 2026, el certificado Eco Energía Terciaria se ha convertido en un documento oponible, anexado a los contratos de arrendamiento y a los actos de venta. Para los propietarios y explotadores de edificios de uso terciario, la preparación para la fecha límite del 30 de septiembre de 2026 impone comprender con precisión lo que ha cambiado en el dispositivo.
Certificado Eco Energía Terciaria: lo que cambia desde julio de 2026
El marco regulatorio del decreto terciario ha experimentado un cambio discreto pero estructurante. El decreto del 1 de agosto de 2025, publicado en el Diario Oficial en septiembre de 2025, puso fin a la fase transitoria durante la cual el certificado OPERAT seguía siendo provisional o facultativo.
Desde el 1 de julio de 2026, el certificado debe ser exhibido en cada edificio sujeto, en un lugar visible para el público o los ocupantes. También debe ser anexado a cada contrato de arrendamiento terciario y a cada acto de venta relacionado con un edificio afectado.
Este cambio de estatus transforma el certificado en un documento contractual. Un comprador o inquilino puede ahora invocarlo para evaluar la conformidad energética del edificio. Para los arrendadores, la falta de anexión constituye un riesgo jurídico en las transacciones inmobiliarias. Ya no es un indicador interno, es un documento oponible, como recuerda la definición en Décideur en su análisis de las obligaciones legales del dispositivo.
Declaración OPERAT al 30 de septiembre de 2026: más allá de la entrada de datos
La fecha del 30 de septiembre de 2026 corresponde a la fecha límite anual para la declaración de consumos energéticos en la plataforma OPERAT. Este año, la declaración tiene un significado particular: la tolerancia regulatoria sobre los certificados digitales ha expirado.
Antes de julio de 2026, un sujeto podía limitarse a completar sus datos de consumo sin que el certificado producido tuviera un valor jurídico real. Ya no es el caso. La conformidad se mide ahora por la calidad de los datos declarados, la coherencia del año de referencia elegido y la trayectoria de reducción mostrada.
Los retornos del terreno divergen en este punto: algunos gestores de parques terciarios consideran que sus datos históricos son suficientemente fiables, mientras que otros descubren incoherencias al consolidar los registros de varios sitios. La verificación previa a la campaña declarativa se ha convertido en una etapa completa, no en un simple control de última hora.
Año de referencia y método de cálculo: las elecciones que comprometen
El decreto terciario deja a los sujetos la elección entre dos métodos para fijar sus objetivos de reducción de consumo de energía final:
- El método relativo, que consiste en comparar los consumos actuales con los de un año de referencia propio del edificio (cualquier año posterior a 2010 puede ser considerado)
- El método absoluto, que impone alcanzar un umbral de consumo fijado por decreto en función de la categoría de actividad del edificio
- La posibilidad de modulación, regulada por un expediente técnico, para los edificios que enfrentan restricciones arquitectónicas, patrimoniales o técnicas que hacen que los objetivos estándar sean difícilmente alcanzables
La elección del año de referencia condiciona toda la trayectoria. Un año de alto consumo facilita el logro de los objetivos en valor relativo, pero expone a un desfase si los datos no son fiables. Un año reciente, post-renovación, puede, en cambio, hacer que el objetivo de -40 % para 2030 sea muy difícil de cumplir.
Para los edificios cuya actividad ha cambiado o cuya superficie terciaria ha sido reconfigurada, la cuestión de la coherencia entre el año de referencia y el perímetro actual sigue siendo un punto técnico subestimado. Los datos disponibles en OPERAT no siempre permiten reconstruir un historial fiable para los edificios que han cambiado de propietario o de uso.
Modulación: un procedimiento exigente
La modulación no es una derogación automática. El expediente técnico debe demostrar, con pruebas, que las restricciones invocadas impiden alcanzar los umbrales regulatorios. Los tres motivos aceptables (restricciones técnicas, arquitectónicas o relacionadas con el cambio de actividad) requieren cada uno justificantes específicos.
Un expediente de modulación mal fundamentado será rechazado, y el sujeto seguirá sujeto a los objetivos iniciales. La rigurosidad en la recolección de datos previos (auditorías energéticas, registros de consumo, diagnósticos estructurales) determina la aceptabilidad de la solicitud.
Sancciones y controles del decreto terciario: aumento de poder anunciado
El dispositivo prevé un mecanismo de sanciones para los sujetos que no cumplan con sus obligaciones declarativas o que no inicien acciones de reducción. El régimen de sanciones se basa en:
- La notificación por parte del prefecto en caso de no declaración o declaración manifiestamente incoherente en OPERAT
- La publicación del nombre de las empresas o entidades en situación de no conformidad (principio del “name and shame”)
- Multas administrativas cuyo monto puede alcanzar niveles significativos para las personas jurídicas
El aumento de los controles es progresivo. Las primeras campañas de verificación se centran prioritariamente en las grandes superficies terciarias y en los sujetos que no han realizado ninguna declaración. En cambio, los edificios que declaran pero cuya trayectoria de reducción sigue siendo insuficiente, por el momento, están sujetos a un seguimiento menos estricto.
Esta graduación no debe ocultar el desafío reputacional. La publicación de los nombres de los sujetos no conformes representa un riesgo de imagen para las empresas y entidades, a veces más disuasorio que la multa misma.
El decreto terciario ya no es un dispositivo declarativo de buena voluntad. El certificado oponible en los contratos de arrendamiento, el fin del período transitorio y el refuerzo progresivo de los controles colocan a los sujetos ante obligaciones concretas. Para los edificios cuyos datos de consumo son fragmentarios o cuyo año de referencia nunca ha sido formalmente validado, la campaña del 30 de septiembre de 2026 constituye la primera verdadera prueba de conformidad.
