O decreto terciário entra em uma fase em que a simples declaração no OPERAT não é mais suficiente. Desde 1º de julho de 2026, o atestado Éco Énergie Tertiaire tornou-se um documento vinculativo, anexado aos contratos de locação e aos atos de venda. Para os proprietários e operadores de edifícios de uso terciário, a preparação para o prazo de 30 de setembro de 2026 impõe a necessidade de entender precisamente o que mudou no dispositivo.
Atestado Éco Énergie Tertiaire: o que muda desde julho de 2026
O quadro regulatório do decreto terciário passou por uma mudança discreta, mas estruturante. O decreto de 1º de agosto de 2025, publicado no Diário Oficial em setembro de 2025, pôs fim à fase transitória durante a qual o atestado OPERAT permanecia provisório ou opcional.
Desde 1º de julho de 2026, o atestado deve ser exibido em cada edifício sujeito, em um local visível ao público ou aos ocupantes. Ele também deve ser anexado a cada contrato de locação terciária e a cada ato de venda referente a um edifício em questão.
Essa mudança de status transforma o atestado em um documento contratual. Um comprador ou locatário pode agora utilizá-lo para avaliar a conformidade energética do edifício. Para os locadores, a ausência de anexo constitui um risco jurídico nas transações imobiliárias. Não é mais um indicador interno, é um documento vinculativo, como lembra a definição no Décideur em sua análise das obrigações legais do dispositivo.
Declaração OPERAT até 30 de setembro de 2026: além da inserção de dados
A data de 30 de setembro de 2026 corresponde ao prazo anual para declaração das consumos energéticos na plataforma OPERAT. Este ano, a declaração assume uma importância particular: a tolerância regulatória sobre os atestados digitais expirou.
Antes de julho de 2026, um sujeito passivo poderia se contentar em preencher seus dados de consumo sem que o atestado produzido tivesse um valor jurídico real. Isso não é mais o caso. A conformidade agora é medida pela qualidade dos dados declarados, a coerência do ano de referência escolhido e a trajetória de redução apresentada.
Os retornos de campo divergem nesse ponto: alguns gestores de parques terciários consideram que seus dados históricos são suficientemente confiáveis, enquanto outros descobrem incoerências ao consolidar os registros de vários locais. A verificação prévia da campanha declarativa tornou-se uma etapa à parte, não um simples controle de última hora.
Ano de referência e método de cálculo: as escolhas que comprometem
O decreto terciário deixa aos sujeitos passivos a escolha entre dois métodos para definir seus objetivos de redução do consumo de energia final:
- O método relativo, que consiste em comparar os consumos atuais com os de um ano de referência específico do edifício (qualquer ano posterior a 2010 pode ser considerado)
- O método absoluto, que impõe alcançar um limite de consumo estabelecido por decreto, dependendo da categoria de atividade do edifício
- A possibilidade de modulação, regulamentada por um dossiê técnico, para edifícios que enfrentam restrições arquitetônicas, patrimoniais ou técnicas que tornam os objetivos padrão difíceis de alcançar
A escolha do ano de referência condiciona toda a trajetória. Um ano de alto consumo facilita o alcance dos objetivos em valor relativo, mas expõe a um desvio se os dados não forem confiáveis. Um ano recente, pós-renovação, pode, ao contrário, tornar o objetivo de -40% até 2030 muito difícil de cumprir.
Para os edifícios cuja atividade mudou ou cuja área terciária foi reconfigurada, a questão da coerência entre o ano de referência e o perímetro atual permanece um ponto técnico subestimado. Os dados disponíveis no OPERAT nem sempre permitem reconstruir um histórico confiável para os edifícios que mudaram de proprietário ou de uso.
Modulação: um procedimento exigente
A modulação não é uma derrogação automática. O dossiê técnico deve demonstrar, com provas, que as restrições invocadas impedem o cumprimento dos limites regulatórios. Os três motivos aceitáveis (restrições técnicas, arquitetônicas ou relacionadas à mudança de atividade) exigem cada um justificativas específicas.
Um dossiê de modulação mal fundamentado será rejeitado, e o sujeito passivo permanecerá sujeito aos objetivos iniciais. A rigorosidade da coleta de dados prévia (auditorias energéticas, registros de consumo, diagnósticos estruturais) determina a aceitação do pedido.
Sanções e controles do decreto terciário: aumento de rigor anunciado
O dispositivo prevê um mecanismo de sanções para os sujeitos passivos que não cumprem suas obrigações declarativas ou que não iniciam ações de redução. O regime de sanções se baseia em:
- A notificação pelo prefeito em caso de não declaração ou declaração manifestamente incoerente no OPERAT
- A publicação do nome das empresas ou entidades em situação de não conformidade (princípio do “name and shame”)
- Multas administrativas cujo valor pode atingir níveis significativos para as pessoas jurídicas
O aumento da rigorosidade dos controles é gradual. As primeiras campanhas de verificação visam prioritariamente as grandes superfícies terciárias e os sujeitos passivos que não realizaram nenhuma declaração. Por outro lado, os edifícios que declaram, mas cuja trajetória de redução permanece insuficiente, atualmente estão sujeitos a um acompanhamento menos rigoroso.
Essa gradação não deve ocultar o desafio reputacional. A publicação dos nomes dos sujeitos passivos não conformes representa um risco de imagem para as empresas e entidades, às vezes mais dissuasivo do que a multa em si.
O decreto terciário não é mais um dispositivo declarativo de boa vontade. O atestado vinculativo nos contratos, o fim do período transitório e o aumento gradual dos controles colocam os sujeitos passivos diante de obrigações concretas. Para os edifícios cujos dados de consumo são fragmentários ou cujo ano de referência nunca foi formalmente validado, a campanha de 30 de setembro de 2026 representa o primeiro verdadeiro teste de conformidade.
