Il decreto terziario entra in una fase in cui la semplice dichiarazione su OPERAT non è più sufficiente. Dal 1° luglio 2026, l’attestazione Éco Énergie Tertiaire è diventata un documento opponibile, allegato ai contratti di locazione e agli atti di vendita. Per i proprietari e gli operatori di edifici a uso terziario, la preparazione per la scadenza del 30 settembre 2026 impone di comprendere precisamente cosa sia cambiato nel dispositivo.
Attestazione Éco Énergie Tertiaire: cosa cambia da luglio 2026
Il quadro normativo del decreto terziario ha subito un cambiamento discreto ma strutturante. L’ordinanza del 1° agosto 2025, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale nel settembre 2025, ha posto fine alla fase transitoria durante la quale l’attestazione OPERAT rimaneva provvisoria o facoltativa.
Dal 1° luglio 2026, l’attestazione deve essere affissa in ogni edificio soggetto, in un luogo visibile al pubblico o agli occupanti. Deve anche essere allegata a ogni contratto di locazione terziaria e a ogni atto di vendita relativo a un edificio interessato.
Questo cambiamento di status trasforma l’attestazione in un documento contrattuale. Un acquirente o un locatario può ora avvalersene per valutare la conformità energetica dell’edificio. Per i locatori, l’assenza di annessione costituisce un rischio giuridico nelle transazioni immobiliari. Non è più un indicatore interno, è un documento opponibile, come ricorda la definizione su Décideur nella sua analisi delle obbligazioni legali del dispositivo.
Dichiarazione OPERAT al 30 settembre 2026: oltre l’inserimento dei dati
La data del 30 settembre 2026 corrisponde alla scadenza annuale per la dichiarazione dei consumi energetici sulla piattaforma OPERAT. Quest’anno, la dichiarazione ha un’importanza particolare: la tolleranza normativa sulle attestazioni digitali è scaduta.
Prima di luglio 2026, un soggetto obbligato poteva limitarsi a compilare i propri dati di consumo senza che l’attestazione prodotta avesse un’effettiva rilevanza giuridica. Non è più così. La conformità si misura ora in base alla qualità dei dati dichiarati, alla coerenza dell’anno di riferimento scelto e al percorso di riduzione indicato.
I riscontri sul campo divergono su questo punto: alcuni gestori di parchi terziari ritengono che i loro dati storici siano sufficientemente affidabili, mentre altri scoprono incoerenze consolidando le rilevazioni di più siti. La verifica preliminare alla campagna dichiarativa è diventata una fase a sé stante, non un semplice controllo dell’ultimo minuto.
Anno di riferimento e metodo di calcolo: le scelte che impegnano
Il decreto terziario lascia ai soggetti obbligati la scelta tra due metodi per fissare i propri obiettivi di riduzione del consumo di energia finale:
- Il metodo relativo, che consiste nel confrontare i consumi attuali con quelli di un anno di riferimento specifico per l’edificio (può essere considerato qualsiasi anno successivo al 2010)
- Il metodo assoluto, che impone di raggiungere una soglia di consumo fissata da un’ordinanza in base alla categoria di attività dell’edificio
- La possibilità di modulazione, regolata da un fascicolo tecnico, per gli edifici soggetti a vincoli architettonici, patrimoniali o tecnici che rendono difficilmente raggiungibili gli obiettivi standard
La scelta dell’anno di riferimento condiziona tutto il percorso. Un anno di forte consumo facilita il raggiungimento degli obiettivi in valore relativo, ma espone a un disallineamento se i dati non sono affidabili. Un anno recente, post-ristrutturazione, può al contrario rendere l’obiettivo di -40% entro il 2030 molto difficile da mantenere.
Per gli edifici la cui attività è cambiata o la cui superficie terziaria è stata riconfigurata, la questione della coerenza tra anno di riferimento e perimetro attuale rimane un punto tecnico sottovalutato. I dati disponibili su OPERAT non sempre consentono di ricostruire una storia affidabile per gli edifici che hanno cambiato proprietario o uso.
Modulazione: una procedura esigente
La modulazione non è un’esenzione automatica. Il fascicolo tecnico deve dimostrare, con prove a sostegno, che i vincoli invocati impediscono di raggiungere le soglie normative. I tre motivi accettabili (vincoli tecnici, architettonici o legati al cambiamento di attività) richiedono ciascuno giustificativi specifici.
Un fascicolo di modulazione mal supportato sarà respinto, e il soggetto obbligato rimarrà soggetto agli obiettivi iniziali. La rigore nella raccolta dei dati preliminari (audit energetici, rilevazioni di consumo, diagnosi strutturali) determina l’ammissibilità della richiesta.
Sanctions et contrôles du décret tertiaire : montée en puissance annoncée
Il dispositivo prevede un meccanismo di sanzioni per i soggetti obbligati che non rispettano i loro obblighi dichiarativi o che non intraprendono azioni di riduzione. Il regime di sanzioni si basa su:
- La messa in mora da parte del prefetto in caso di non dichiarazione o di dichiarazione manifestamente incoerente su OPERAT
- La pubblicazione dei nomi delle aziende o delle collettività in situazione di non conformità (principio del “name and shame”)
- Multa amministrative il cui importo può raggiungere livelli significativi per le persone giuridiche
La progressiva intensificazione dei controlli è in corso. Le prime campagne di verifica mirano in particolare alle grandi superfici terziarie e ai soggetti obbligati che non hanno effettuato alcuna dichiarazione. Al contrario, gli edifici che dichiarano ma la cui traiettoria di riduzione rimane insufficiente sono per ora oggetto di un monitoraggio meno vincolante.
Questa gradazione non deve mascherare l’enorme rischio reputazionale. La pubblicazione dei nomi dei soggetti obbligati non conformi rappresenta un rischio d’immagine per le aziende e le collettività, a volte più dissuasivo della multa stessa.
Il decreto terziario non è più un dispositivo dichiarativo di buona volontà. L’attestazione opponibile nei contratti, la fine del periodo transitorio e il progressivo rafforzamento dei controlli pongono i soggetti obbligati di fronte a obblighi concreti. Per gli edifici i cui dati di consumo sono frammentari o il cui anno di riferimento non è mai stato formalmente validato, la campagna del 30 settembre 2026 rappresenta il primo vero test di conformità.
